香港《建築物管理條例》：
香港《建築物管理條例》（第344章，簡稱《條例》）的制定與修訂，是香港應對多業主大廈管理亂象的重要法律里程碑。自20世紀70年代起，隨著大型住宅專案激增及公屋管理市場化，政府逐步構建起以業主自治為核心的物業管理體系。以下從歷史背景、法律框架、關鍵修訂、實施成效及現存挑戰等方面展開詳述。
一、立法背景與歷史沿革
早期困境與1970年條例的局限性
1970年頒佈的《多層建築物（業主立案法團）條例》首次嘗試規範多業主大廈管理，但其依賴發展商制定的公契（Deed of Mutual Covenant, DMC），導致權力失衡：
– 公契條款多由發展商單方面擬定，賦予自身永久管理權，且管理費分攤不公；
– 缺乏業主組織（如法團或管委會）的法定成立機制，業主難以制衡發展商。
1993年《建築物管理條例》的誕生
為糾正上述問題，政府於1993年修訂原條例並更名，核心目標包括：
– 強制成立業主立案法團：通過法律授權業主集體管理公共部分；
– 約束公契效力：新增第七、第八附表，將強制性條款（如管理費計算、會議程式）納入所有公契，削弱發展商主導權；
– 明確法團權力：法團可決議公共區域維修、招標採購等事項，決議對全體業主具約束力。
後續修訂完善管理細節
– 1998年修訂：針對“Bayview Mansion案”的司法爭議，新增第18(2)(fa)條，明確業主大會有權決議公共部分的“裝修、改善或裝飾”，避免法團因許可權模糊受限。
– 2000年修訂：進一步簡化法團成立門檻（30%業權支持即可），並引入多項強化措施：
– 強制委任專業管理代理（若管委會嚴重失職）；
– 規範法團帳目審計（50戶以上需註冊會計師審計）；
– 提高違規處罰，如管理費漲幅超10%需業主同意，大型採購（超預算20%）需公開招標。
二、條例核心機制與實施成效
打破發展商壟斷，推動業主自治
– 終止永久管理權：業主僅需50%業權支持即可終止發展商或其指定管理公司的合約，打破公契中的“永久條款”；
– 管理費透明化：未售單位需按業權比例分攤費用，且管理費調整需協商，避免單方面漲價；
– 採購與審計規範：通過招標程式確保公平競爭，審計要求提升財務透明度。
司法實踐與政策調整的互動
– 以“Bayview Mansion案”為例，法院曾裁定法團無權擅自進行大型裝修，促使1998年修法明確業主決議權，體現法律對實際問題的動態回應。
成效總結
– 權力平衡：業主通過法團獲得法定管理權，減少對發展商依賴；
– 管理標準化：強制條款與招標程式遏制腐敗，提升服務品質；
– 糾紛減少：帳目透明與司法支持降低業主與管理方衝突。
三、現存問題與改進方向
專業管理能力不足
– 業餘管理委員會困境：多數法團管委會由業主兼職組成，缺乏專業培訓，難以應對大型屋苑（如超100戶）的複雜管理需求；
– 技術支援有限：政府雖設立3所“大廈管理資源中心”提供諮詢，但系統性培訓與長期指導匱乏，業主易誤解技術規範。
法團代表性與權力制衡爭議
– 管委會席位分配矛盾：條例規定單一業權公司（如持多數份額的發展商）僅占一席，導致大業主可能繞過管委會，直接通過業主大會（按業權比例表決）推翻決議，削弱管委會效力。
法規執行與行業監管缺口
– 專業牌照制度待完善：儘管《房屋經理註冊條例》已推行，但行業准入門檻低，部分管理公司資質不足；
– 公契條款殘留漏洞：少數舊廈公契仍含“灰色條款”，需政府加強審查與強制修訂。
四、未來政策建議
優化法團治理結構
– 修訂管委會席位規則，按業權比例分配席位（設上限），平衡大業主與散戶權益；
– 明確法團與業主大會的權責邊界，防止權力濫用。
推動行業規範化